DEWELOPERZY ZRYWAJĄ UMOWY, BY WIĘCEJ ZAROBIĆ
Szalony wzrost cen nieruchomości przybiera coraz bardziej drastyczne formy. Coraz częściej deweloperzy bez litości zrywają źle zabezpieczone umowy, bo zgłaszają się do nich klienci gotowi zapłacić znacznie więcej.
W ubiegłym roku rynek nieruchomości przeżywał w naszym kraju największy boom w historii. Ceny mieszkań, napędzane wyjątkowo tanim kredytem hipotecznym, w całym kraju rosły jak szalone. Ten trend był najbardziej widoczny w dużych miastach, gdzie ceny nieruchomości, na rynku pierwotnym i wtórnym, wzrosły, w ciągu roku nawet o 50 proc. Rekord padł we Wrocławiu, gdzie ceny mieszkań z drugiej ręki podrożały w ciągu minionego roku aż o 85 proc.
Ta niebywała koniunktura na rynku nieruchomości spowodowała, że wielu deweloperów stara się na wszystkie sposoby pozbyć tych klientów, którzy podpisali umowy na kupno mieszkania jeszcze po cenach sprzed boomu. Aby zarobić więcej, deweloperzy uciekają się do różnych sztuczek by "odzyskać" teoretycznie sprzedane już mieszkania i wystawić je ponownie na rynek według nowych wyższych stawek.
Precedens Pirelli Pekao
Jako pierwsza na pomysł pozbycia się "starych" klientów, wpadła firma Pirelli Pekao Real Estate. Ten włoski deweloper już latem ubiegłego roku, postanowił nie przedłużać umów rezerwacyjnych na mieszkania w swoich dwóch prestiżowych warszawskich inwestycjach przy ul. Okopowej i Banderii. Zaskoczeni klienci, którzy już w grudniu 2006 r. podpisali umowy rezerwacyjne dostali propozycję nie do odrzucenia: albo zgodzą się na kupno mieszkania po nowej wyższej cenie, albo ich umowy nie zostaną przedłużone.
Sprawą natychmiast zainteresował się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK okazał się jednak bezradny, bo choć firma pobrała od rezerwujących mieszkania po 5 tys. zł zaliczki, a potem podniosła ceny, nie naruszyła prawa. Klienci Pirelli Pekao podpisali bowiem świstek papieru zwany przez prawników firmy "jednostronnym oświadczeniem nabywcy o zainteresowaniu nabyciem określonej nieruchomości", który do niczego dewelopera nie zobowiązuje.
Deweloper czyha na błąd
Problem źle skonstruowanych umów to jednak nie jedyna pułapka, w jaką mogą wpaść klienci firm deweloperskich. Pokusa uzyskania większych pieniędzy za sprzedane już mieszkanie powoduje bowiem, że deweloperzy bezwzględnie wykorzystują wszelkie uchybienia ze strony klientów do zerwania wcześniej zawartej umowy.
Boleśnie przekonała się o tym klientka firmy Marvipol, która ponad dwa lata czekała na mieszkanie przy al. Wilanowskiej w Warszawie. Choć zakończenie inwestycja opóźniło się o ponad pół roku, klientka cały czas spłacała kolejne raty. Wystarczyło jednak, że nie wpłaciła w terminie przedostatniej raty za mieszkanie, by deweloper zerwał umowę i natychmiast wystawił je na sprzedaż za prawie dwa razy wyższą cenę.
Mecenas z firmy powiedział, że dla spółki akcyjnej, jaką jest Marvipol, liczy się staranność w prowadzeniu spraw spółki i rachunek ekonomiczny. - W sytuacji, gdy zarząd ma umowę spełniającą warunki wypowiedzenia i niemal dwukrotny wzrost ceny mieszkania, nie może podjąć innej decyzji - powiedział z rozbrajającą szczerością firmowy prawnik
Albo dopłacisz albo zrywamy umowę
Do zerwania umowy z deweloperem może jednak dojść nawet bez żadnego uchybienia ze strony klienta. Świadczy o tym przypadek firmy Sanix-Tur ze Szczecina, która w styczniu tego roku postawiła swoich klientów pod ścianą, żądając dopłaty 400 zł za metr kwadratowy. W przeciwnym razie, zagroziła odstąpieniem od umowy.
Szczeciński deweloper mógł sobie pozwolić na tak drastyczny krok dzięki słabo zabezpieczonej umowie. Za jej zerwanie spółka jest bowiem zobowiązana do oddania wpłaconych pieniędzy i zapłacenia umownej kary w wysokości 5 proc. wartości lokalu. Sęk w tym, że ceny mieszkań w Szczecinie wzrosły na tyle, że firmie opłaca się zapłacić karę i wystawić mieszkanie ponownie na rynek. Różnica pomiędzy ceną sprzed i po boomie jest na tyle duża, że firma i tak zarobi na takiej operacji.
Jak się zabezpieczyć
Rynek nieruchomości należy teraz do dewelopera, dlatego najlepiej od razu podpisywać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Kosztuje to ok. 1000 - 1500 zł. W odróżnieniu od ceny z umowy cywilnej, którą deweloper może jeszcze zmienić, cena z umowy notarialnej jest ostateczna. Dzięki aktowi notarialnemu mamy podstawę do roszczenia przeniesienia na nas własności nieruchomości, więc deweloper, mimo żądania dodatkowych pieniędzy, musi wydać nam mieszkanie. Nie może on też sprzedać mieszkania komuś innemu ani na jego hipotekę zaciągnąć kredytu, bo w księdze wieczystej jest wpis o naszym roszczeniu.
Należy też zwracać uwagę na karę umowną - jeżeli jest zbyt niska, to jej zapłacenie nie będzie dla firmy przeszkodą w zerwaniu umowy. Dlatego kara umowna powinna odpowiadać przewidywanemu rzeczywistemu wzrostowi cen nieruchomości.
Koniecznie należy również sprawdzić, czy dana firma jest użytkownikiem wieczystym lub właścicielem terenu, czy ma prawomocne pozwolenie na budowę oraz w jakiej jest sytuacji finansowej (sprawozdania finansowe powinny być dostępne w sądzie gospodarczym prowadzącym rejestr spółek).
Źródło: Gazeta Wyborcza 30.01.2007